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土地經營權抵押貸款五大對策
日期:2016-09-19    作者:央行主管金融時報
    

    目前,在土地經營權抵押貸款實際操作過程中,仍存在著土地經營權價值評估機制不健全、資產變現機制缺位等難點。如何實現土地經營權科學估值,保證銀行信貸管理穩健,需要在工作中解決一些現實問題。

土地經營權抵押貸款的難點

(一)土地經營權估值難。農村土地歸集體所有,未進行過有效的流轉和買賣,土地價值本身沒有得到很好體現。目前土地經營權估值方法有三種,成本法以土地耗費的各項費用,加上一定利潤、利息和土地所有權收益來確定流轉價格,但部分成本項目很難界定,即使兩塊土地上述的各項費用相同,但地理位置、自然環境不同,流轉土地的價格也會差別較大,制約著成本法的應用;市場法通過參考農村土地經營權市場租金,分析參考評估對象與參照物的差別來調整評估價格,要求有公開活躍的交易市場和參照物標準,但現實環境難以滿足,針對參照地塊的調整系數主觀評估比例較大,容易產生道德風險;收益法以農作物經營收入扣除成本費用后的純收益為基礎,并通過折現率折現確定流轉價格,但純收益的確定受土地質量、市場價格、氣候災害多種因素的影響,也影響土地經營權的價值評估。

(二)土地經營權流轉難。目前,農村地區還沒有建立完備的土地經營權流轉市場,現行的土地經營權流轉則存在諸多不規范不完備的地方。一是流轉程序不規范。農村土地流轉大多是農戶間自發進行的,普遍是口頭協議約定經營權流轉的形式,并沒有簽訂具有法律效力的合同來規范雙方的權利和義務;部分雖然簽訂了合同,但存在手續不規范、條款不完備等問題,為以后的權屬糾紛留下了隱患,也增加了土地流轉的隨意性和不穩定性。二是流轉市場不健全。土地流轉的市場機制、監管機制尚不完善,大部分地區土地流轉信息體系尚未建立起來,土地流轉雙方信息有效對接機制也未形成,土地資產的價值還不能得到合理評估,土地價值不能充分顯現。

(三)土地經營權風險分散難。農村土地承包經營權抵押貸款的發放對象多為農戶、經營大戶,貸款用途也主要是農產品生產、加工和銷售等,但農業生產經營受自然條件和市場波動的影響較大,未來收益存在較大不確定性,而目前農產品的保險水平低,難以幫助農戶有效抵御各種經營風險,一旦由于災害出現農作物欠收或農產品價格出現大幅波動,容易造成銀行貸款風險。

推進土地經營權抵押貸款的對策

(一)合理確定土地經營權估值。土地經營權抵押貸款普遍接受的估值方法為收益法,即以未來收益折現到貸款發放的當期現值作為土地經營權的價值。針對收益的不確定性,可以參考股票歷史波動率,將影響土地經營權收益估計的外部因素通過波動率指標綜合化,便于土地經營權價值的確認。

(二)建立土地經營權抵押貸款運作機制。在發放土地經營權抵押貸款后,銀行最為關注的是如果出現不良貸款后,如何實現不良貸款高效、穩妥的處置,化解信貸風險。應緊緊圍繞農戶、銀行、政府三方面,培育建立一個平臺,設立兩種保障,培育一種組織,做足宣傳動員的良性運營機制。

(三)建立土地經營權交易平臺。建立規范的土地經營權流轉交易平臺,形成多層次、多形式、多主體的產權交易市場體系。設定專門的產權交易管理部門,制定統一、公開、透明的交易規則,依托制度規范引導各方參與農村土地經營權交易。認真做好土地經營權確權工作,積極培育農村產權流轉和交易中介服務,培養專門的土地經營權估值人才,完善評估制度和流程,通過競價、協議轉讓、拍賣等多種形式處置、變賣抵押物,為開展抵押貸款業務的金融機構提供實現抵押權的場所。

(四)出臺土地經營權保險制度。農戶獲得土地經營權抵押貸款后,生產經營的固有風險依然存在。由于農戶的資產水平有限,當發生重大經營風險時,往往會加重產權抵押貸款的第一還款來源,造成逾期或形成不良。因此要引導和鼓勵保險部門在現有的法律框架下,開設兩權抵質押貸款保險品種,保證第一還款來源,充分緩釋金融機構發放兩權抵質押貸款的風險。同時,組建成立新型農業信貸擔保機構,推出針對兩權抵質押貸款收益受償的擔保業務,解除農民開辦兩權抵押貸款的疑慮。

(五)鼓勵政府設立托底回購基金。在不良貸款發生后,在土地經營權變現過程中無受讓人或抵押產權轉讓困難的情況下,建立農村土地回購基金。由省、市、縣三級政府按風險分攤比例,依據當年預期土地經營權抵押貸款總額,從財政預算中撥出專款,實施抵質押物收購或對金融機構進行貸款風險補償,彌補參與兩權抵質押貸款試點金融機構可能出現的處置虧損和不良貸款。

 

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